Zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi

Z dniem 30 kwietnia 2016 roku weszła w życie ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która w sposób znaczący wpływa na zasady regulujące obrót gruntami rolnymi.

Ustawodawca wprowadził zasadę, że nieruchomość rolną, co do zasady, nabyć może wyłącznie rolnik indywidualny, który w wyniku transakcji nabędzie mniej niż 300 ha użytków rolnych oraz będzie prowadził gospodarstwo rolne przez dziesięć lat – z zakazem zbywania i oddawania jej w posiadanie.

Definicję „rolnika indywidualnego” wprowadza art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którym rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnej, o łącznej powierzchni użytków rolnych nie przekraczających 300 ha, posiada kwalifikacje rolnicze i co najmniej pięć lat mieszka w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, prowadząc osobiście gospodarstwo rolne. Co ważne, jeżeli nabywana nieruchomość ma zostać objęta ustawową wspólnością majątkową małżeńską, wówczas wystarczające jest, żeby rolnikiem indywidualnym, było jedno z małżonków.

Od zasady wskazanej powyżej ustawodawca wprowadził wyjątki, w szczególności wyłączenia podmiotowe. Podmiotami nabywającymi nieruchomości rolne bez ograniczeń są: osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa oraz kościelna osoba prawna i związek wyznaniowy.

Nabywanie nieruchomości rolnych

Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej aniżeli niż 0,3 ha.

Istnieje możliwość nabycia nieruchomości rolnej, która zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego w całości jest przeznaczona na cele inne niż rolne, bez względu na jej powierzchnię. Warto podkreślić fakt, że w przypadku gdyby do nieruchomości będącej przedmiotem obrotu została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy lub o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, wówczas takie nabycie również wyłączone jest spod działania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dlatego sugerujemy, że w przypadku powzięcia zamiaru zbycia działki warto rozpocząć gromadzenie dokumentacji, od pobrania zaświadczenia o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z Urzędu Miasta lub Gminy oraz wypisu z rejestru gruntów – wówczas możliwe będzie jednoznaczne ustalenie czy mamy do czynienia z nieruchomością rolną.

Należy w tym miejscu wspomnieć o jeszcze jednej alternatywie jaką wprowadził ustawodawca. Jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej jest nie większa niż 0,5 ha, w dniu wejścia w życie ustawy była ona zabudowana, tworzy zorganizowaną całość gospodarczą i nie służy do prowadzenia gospodarstwa rolnego, wówczas nie stosuje się przepisów wyżej wspominanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

DECYZJA PREZESA AGENCJI NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ

Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych wydaje decyzję administracyjną zezwalającą na nabycie nieruchomości rolnej. Zgoda taka wydawana jest na wniosek zbywcy bądź osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne. W obu przypadkach wnioskodawcy muszą wykazać spełnienie wszystkich określonych przesłanek.

W przypadku zbywcy będzie on musiał wykazać, że nie było możliwości nabycia nieruchomości przez rolnika indywidualnego i innych uprawnionych (tj. osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa oraz kościelna osoba prawna i związek wyznaniowy), nabywca gwarantuje prawidłowe prowadzenie gospodarstwa rolnego, a w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Zastrzeżenie budzi fakt, w jaki sposób udowodnić spełnienie pierwszego z warunków.

Natomiast w drugim przypadku, wnioskodawca musi posiadać kwalifikacje rolnicze bądź je uzupełnić oraz zobowiązać się do zamieszkiwania na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, w okresie pięciu lat od dnia nabycia nieruchomości mających wejść w skład tworzonego gospodarstwa rolnego. Wydanie pozytywnej decyzji, zależy wyłącznie od uznania Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych.

Pojawia sie jednak pytanie, co w przypadku, jeżeli Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych odmówi wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości rolnej? Jeżeli wydana decyzja stanie się ostateczna – wówczas zbywca może w ciągu miesiąca wystąpić do Agencji z pisemnym żądaniem odkupienia od niego tej nieruchomości, za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Agencja w takim przypadku ma obowiązek nabycia nieruchomości. Wartość rynkową ustala Agencja, na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami. Co istotne, zbywca w ciągu miesiąca od otrzymania powiadomienia o wysokości równowartości pieniężnej może zgodnie z art. 2a ust. 8 ustawy: wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej nabywanej przez Agencję albo złożyć pisemne oświadczenie o cofnięciu żądania nabycia tej nieruchomości przez Agencję.

DZIEDZICZENIE NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH

Ustawa gwarantuje prawo dziedziczenia nieruchomości rolnych wszystkim spadkobiercom lub zapisobiorcom. Co ważne, w przypadku dziedziczenia testamentowego Agencji przysługiwać będzie prawo nabycia takich nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej, jeżeli spadkobiercami nie będą osoby bliskie spadkodawcy (np. małżonek, zstępni, wstępni lub rodzeństwo).

Tym samym spod wszelkich ograniczeń wyłączone jest dziedziczenie ustawowe, a spadkobiercy lub zapisobiercy nie muszą posiadać kwalifikacji rolniczych i nie obejmuje ich zakaz zbywania lub oddawania w posiadanie nieruchomości przez okres dziesięciu lat od dnia nabycia.

PRAWO WYKUPU

Prawo wykupu zgodnie z art. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przysługuje Agencji co do nieruchomości o dowolnej powierzchni oraz dotyczy każdego zdarzenia prawnego prowadzącego do nabycia nieruchomości rolnej (w tym np. darowizny na rzecz osoby obcej, tzw. dziedziczenia testamentowego na rzecz osoby obcej, zapisu windykacyjnego, postępowania egzekucyjnego, zasiedzenia, orzeczenia sądowego).

Wyłączenia (wyjątki) od powyższej zasady to w szczególności: nieruchomość rolna nabyta za zgodą Agencji, nieruchomość rolna nabyta przez osobę bliską zbywcy, nieruchomość rolna nabyta w wyniku tzw. dziedziczenia ustawowego oraz nieruchomość rolna nabyta przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego.

Agencję o nabyciu nieruchomości rolnej, co do której przysługuje prawo wykupu winien, co do zasady, zawiadomić jej nabywca, dołączając do zawiadomienia wypis z rejestru gruntów dotyczący nabywanej nieruchomości (art. 4 ust. 5 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).

PRAWO PIERWOKUPU

Prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej (prawa użytkowania wieczystego) przysługuje dzierżawcy bez względu na powierzchnię nieruchomości, o ile jest rolnikiem indywidualnym i posiada umowę sporządzoną w formie pisemnej z datą pewną, którą wykonywał przez co najmniej trzy lata i nabywana nieruchomość wejdzie w skład gospodarstwa rodzinnego. Jeżeli nie ma uprawnionego dzierżawcy mającego pierwszeństwo w nabyciu lub dzierżawca nie chce skorzystać z prawa pierwokupu, wówczas prawo to przysługuje Agencji bez względu na powierzchnię nieruchomości rolnej (prawa użytkowania wieczystego).

Prawo pierwokupu jest wyłączone jeżeli kupującym jest osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa albo kościelna osoba prawna i związek wyznaniowy.

Novum wprowadzonym przez ustawodawcę (art. 3a i 3b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) jest wprowadzenie w stosunku do spółek prawa handlowego zasady prawa pierwokupu. Agencji przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji spółek prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnych. Na istnienie tego uprawnienia nie ma wpływu powierzchnia nieruchomości rolnej. Prawo pierwokupu nie przysługuje Agencji w przypadku zbywania udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej oraz w stosunku do akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym.

Ponadto w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej w rozumieniu ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1030, z późn. zm.3) ), która jest właścicielem nieruchomości rolnej, Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej.

Tym samym, w przypadku spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, Agencji przysługuje prawo nabycia tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej, jeżeli doszło do zmiany wspólnika lub do spółki przystąpił nowy wspólnik. Obowiązek powiadomienia Agencji o wystąpieniu przesłanki skorzystania przez nią z prawa wykupu ciąży na spółce.

Natomiast prawo wykupu nie przysługuje Agencji, jeśli wspólnikiem staje się osoba bliska dotychczasowego wspólnika lub nowym wspólnikiem staje się osoba bliska któregokolwiek ze wspólników.

HIPOTEKA NA NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ

Należałoby w tym miejscu wspomnieć o jeszcze jednej zmianie, bowiem zgodnie z art. 68 ust. 2a ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Wartość rynkową nieruchomości rolnej ustala sąd na podstawie operatu szacunkowego dołączonego do wniosku o wpis hipoteki, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.