Umowa przedwstępna – co warto wiedzieć?

W jaki sposób zawrzeć umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna stanowi przystępny instrument w sytuacji gdy chwilowe przeszkody faktyczne bądź prawne, utrudniają zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży. W efekcie odpowiednia konstrukcja oraz forma daje kontrahentom możliwość swobodnego kształtowania jej postanowień, przy jednoczesnym zabezpieczeniu interesów oraz uprawnieniu do żądania w przyszłości zawarcia umowy przyrzeczonej. Ważne jest jednak, aby umowa dookreślała te postanowienia, które mają charakter postanowień przedmiotowo istotnych, w szczególności koniecznym jest wskazanie rzeczy, która ma być jej przedmiotem oraz ceny.

Gdy pojawia się dylemat

Umowę przedwstępną można zawrzeć w zarówno w formie pisemnej jak i formie aktu notarialnego. Zgodnie z postanowieniami art. 390 Kodeksu cywilnego: „jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej”. Tak więc, podpisując umowę przedwstępną mamy gwarancję, że jeżeli strona zobowiązana do kupna lub sprzedaży uchyli się od jej zawarcia, druga strona będzie miała uprawnienie do dochodzenia odszkodowania. Warto jednak pamiętać, że rzeczone odszkodowanie, w przypadku braku odmiennych postanowień umownych, obejmuje naprawienie szkody powstałej w konsekwencji tego, że strona liczyła na zawarcie umowy, przede wszystkim domaganie się zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej (odszkodowanie w granicach tzw. ujemnego interesu umowy).

Jeżeli jednak umowa zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, wtedy strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Tym samym, druga strona zyskuje alternatywę dla dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta. W konsekwencji bowiem prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony nie wywiązującej się z umowy. Co ważne, takie uprawnienie umożliwia jedynie umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego.

O czym warto pamiętać

Z aktem notarialnym lub po zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego można dodatkowo udać się do sądu wieczystoksięgowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości, celem złożenia wniosku w dziale III księdze wieczystej prowadzonej dla nabywanej nieruchomości o wpisanie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Ujawnienie w księdze wieczystej przedmiotowego roszczenia rozszerza skuteczność względem innych praw po jego wpisaniu. W związku z powyższym roszczenie to staje się skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości, nawet w przypadku zbycia na rzecz osoby trzeciej.

Termin

Wskazanym jest, aby termin zawarcia umowy przyrzeczonej został oznaczony w umowie jak najbardziej precyzyjnie, najlepiej poprzez wskazanie konkretnej daty. Dlaczego? Wyklucza to wszelkie wątpliwości interpretacyjne oraz możność wyznaczenia terminu przez którąkolwiek ze stron. W przeciwnym razie umowa przyrzeczona powinna – zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego – zostać zawarta w terminie, wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia. W przypadku, gdy obie strony byłyby uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyłaby inny termin, wówczas strony wiązałby termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Zadatek

Niewątpliwie dyscyplinującym przesłanką do prawidłowego wykonania przedwstępnej umowy jest zadatek. Zgodnie z brzmieniem art. 394 Kodeksu cywilnego w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Warto pamiętać, że pojęcia zadatku i zaliczki nie są tożsame, gdyż wywołują zgoła odmienne skutki prawne. Zaliczka może stanowić część ceny sprzedaży zaliczonej na poczet umówionego świadczenia, a gdyby do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, strona, która otrzymała zaliczkę jest zobowiązana zwrócić ją w nominalnej wysokości. Reasumując, nie stanowi w odróżnieniu od zadatku formy zabezpieczenia wykonania umowy.

Jeżeli mają Państwo dodatkowe pytania czy też wątpliwości związane z poruszaną tematyką – prosimy o kontakt z kancelarią. Pozostajemy do dyspozycji.