Umowa deweloperska

INFORMACJE OGÓLNE

Chcąc nabyć lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny z rynku pierwotnego, czyli od tzw. dewelopera, nabywca może jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku zawrzeć umowę deweloperską, która to umowa ma na celu zagwarantowanie po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego przeniesienie na nabywcę prawa własności takiego lokalu lub domu, zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej oraz ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, regulującej najważniejsze kwestie związane właśnie z tą umową.

Zarówno umowa deweloperska, jak i umowa przenosząca własność wymaga formy aktu notarialnego.

STRONY ORAZ PRZEDMIOT UMOWY

Umowa deweloperska to umowa pomiędzy nabywcą (osobą fizyczną) a deweloperem (przedsiębiorcą w rozumieniu kodeksu cywilnego), zgodnie z treścią której deweloper zobowiązuje się do:
– ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo
– przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość,zaś nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Należy jednak pamiętać, iż ustawa ta ma odniesienie jedynie do lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych – lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oraz domy inne niż jednorodzinne nie są objęte ochroną tejże ustawy.

OBOWIĄZKI DEWELOPERA PRZED ZAWARCIEM UMOWY DEWELOPERSKIEJ

Przed zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zobowiązany jest do:
– sporządzenia prospektu informacyjnego (wzór stanowi załącznik do ustawy),
– dostarczenia na żądanie strony zainteresowanej zawarciem umowy prospektu wraz z załącznikami,
– przekazania nabywcy szczegółowych informacji dotyczących swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym,
– zapewnienia możliwości (na żądanie strony zainteresowanej zawarciem umowy) zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:
1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
2) kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
3) kopią pozwolenia na budowę;
4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;
5) projektem architektoniczno-budowlanym.

PODSTAWOWE ELEMENTY UMOWY

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, umowa deweloperska zawiera w szczególności:
1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2) cenę nabycia prawa;
3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
7) termin przeniesienia na nabywcę prawa;
8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
9) informacje dotyczące: a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, b) gwarancji bankowej albo c) gwarancji ubezpieczeniowej;
10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29 ustawy, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21 ustawy;
16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
17) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

DODATKOWE INFORMACJE, O KTÓRYCH WARTO PAMIĘTAĆ:

1. Deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:
1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
– podstawowe zasady dotyczące zastosowania tychże środków ochrony zostały ujęte w rozdziałach od 2 – 4 ustawy.

2. Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma być lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, roszczenia o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

3. Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.