Sposoby na notarialne zabezpieczenie zapłaty umówionej ceny

Kwestie związane z zabezpieczeniem zapłaty umówionej przez strony ceny sprzedaży, to temat często nurtujący klientów. Jak wiadomo, przy podpisywaniu umowy, każda ze stron dba o własne interesy, a notariusz powinien czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i interesów obu stron czynności.

Praktyka wyraźnie wskazuje, iż obecnie niewiele osób posługuje się gotówką przy transakcjach mających za przedmiot nieruchomość, co jest oczywiste biorąc pod uwagę ich ceny. W większości przypadków strony umawiają się na płatność umówionej ceny przelewem, co wiąże się z odroczeniem zapłaty o kilka dni, a czasem nawet tygodni, w przypadku kredytowania zakupu przez bank.

Przejście prawa własności

Wielu klientów chciałoby, aby w umowie sprzedaży umieścić zapis stanowiący, iż przejście prawa własności nieruchomości dojdzie do skutku dopiero z chwilą zapłaty ceny, jednakże zgodnie z polskim prawem cywilnym przejście własności nieruchomości następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego, a ustanowienie w tym przedmiocie warunku jest niedopuszczalne.

Jak wobec tego zabezpieczyć interesy sprzedającego?

1. art. 777 kodeksu postępowania cywilnego

Najbardziej powszechnym i najczęściej stosowanym sposobem na notarialne zabezpieczenie zapłaty ustalonej przez strony ceny jest poddanie strony kupującej egzekucji z art. 777 par. 1 pkt. 4 lub 5 kodeksu postępowania cywilnego.

Jest to nic innego, jak złożenie przez kupującego oświadczenia, że zobowiązuje się zapłacić umówioną cenę w określonym terminie i w stosunku do tego zobowiązania poddaje się ,wprost z aktu notarialnego, egzekucji na podstawie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego.

Zobowiązanie takie zgodnie z art. 777 par. 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego zawarte jest zawsze w akcie notarialnym (może to być akt notarialny obejmujący umowę sprzedaży lub odrębny akt notarialny zawierający samo oświadczenie o poddaniu się egzekucji w związku z dokonywaną czynnością), w którym strona zobowiązana do zapłaty ceny poddaje się rygorowi egzekucji co do wykonania obowiązku zapłaty ceny. Co do zasady oświadczeniem takim zabezpieczyć można nie tylko zapłatę ceny lub części ceny ale też wydanie przedmiotu umowy w posiadanie strony kupującej jeżeli wydanie to jest z różnych przyczyn odroczone.

Co taki zapis oznacza w praktyce dla strony sprzedającej?

Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym daje sprzedającemu, który nie uzyskał zapłaty ceny, bądź części ceny, w umówionym terminie, możliwość zwrócenia się do sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności, a posiadając akt notarialny opatrzony klauzulą, można z kolei udać się do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji. Akt notarialny zawierający oświadczenie o poddaniu się egzekucji i nadaną przez sąd klauzulę wykonalności jest dokumentem równym wyrokowi sądu w sprawie o zapłatę należności.

Depozyt

Mniej popularnym sposobem (ze względu na dodatkowe koszty) jest złożenie pieniędzy do depozytu notarialnego.

Zgodnie z art. 108 ustawy prawo o notariacie, notariusz w związku z dokonywaną w swojej kancelarii czynnością notarialną, ma prawo przyjąć na przechowanie pieniądze w walucie polskiej lub obcej, w celu wydania ich konkretnej osobie. Na życzenie klienta notariusz sporządza protokół przyjęcia kwoty, w którym określa się osobę, której powinna ona zostać przekazana oraz zdarzenie od którego jest to uzależnione, a także ostateczny termin wypłaty. W ten sposób strona sprzedająca ma pewność, że kupujący posiada wystarczające środki na pokrycie całej ceny sprzedaży.

Rachunki w tym samym banku

Ostatnim sposobem, jest założenie przez obie strony przeprowadzanej czynności, rachunków bankowych w tym samym banku, najlepiej oferującym bankowość internetową. Wówczas kupujący może dokonać przelewu umówionej kwoty na rachunek sprzedającego w trakcie podpisywania aktu notarialnego. Jeśli rachunki są w tym samym banku środki praktycznie natychmiast pojawią się na rachunku sprzedającego, a strony mogą podpisać akt notarialny.