Przewłaszczenie na zabezpieczenie

Często w praktyce notarialnej pojawiają się pytania, w jaki sposób wierzyciel może skutecznie zabezpieczyć swoją wierzytelność, np. uprzednio udzieloną pożyczkę. Obok weksla i hipoteki – coraz częściej pojawia się konstrukcja przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości.

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych. Polega na przeniesieniu prawa własności nieruchomości na rzecz wierzyciela z równoczesnym zobowiązaniem go do powrotnego przeniesienia własności na rzecz dłużnika, pod warunkiem spłaty długu w terminie. Dłużnik, który nie wykona swojego zobowiązania, traci uprawnienie do żądania zwrotnego przeniesienia własności przewłaszczonej nieruchomości. Co istotne, strony winny w umowie szczegółowo określić kwestię ewentualnego sposobu i trybu zaspokajania wierzytelności (w przypadku upływu terminu spłaty wierzytelności wynikających z umowy pożyczki), wskazać zobowiązanie wierzyciela do nierozporządzania nieruchomością zanim dług nie stanie się wymagalny oraz doprecyzować zdarzenia skutkujące obowiązkiem wierzyciela do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości.

Również Sąd Najwyższy, pochylając się nad kwestią przewłaszczenia na zabezpieczenia, stwierdził, że obowiązek rozliczenia się stron staje się kluczowy, gdy wartość przedmiotu przewłaszczonego przewyższa wysokość długu. Dlatego też, umowa koniecznie musi określać wartość przewłaszczonej nieruchomości.

Jedną z możliwości dotyczącą trybu zaspokajania wierzytelności, jest umówienie się stron w umowie, że w przypadku upływu terminu spłaty wierzytelności przez dłużnika wynikających z umowy pożyczki wierzyciel będzie mógł sprzedać rzeczoną nieruchomość z zarachowaniem uzyskanej ceny na poczet długu oraz zobowiąże się do zwrotu nadpłaty dłużnikowi.

Co więcej strony mogą postanowić, iż w momencie podpisania umowy nie nastąpi wydanie nieruchomości w posiadanie, a nieruchomość nadal pozostanie we władaniu zbywcy. Dodatkowo warto umieścić w dziale III księgi wieczystej, która ma być przedmiotem zabezpieczenia-roszczenia o zwrotne przeniesienie własności nieruchomości, uzyskuje ono wówczas skuteczność względem osób trzecich, z uwagi na jawność ksiąg wieczystych.

Zarówno umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie, jak również umowa zwrotnego przeniesienia własności dla swej ważności wymagają formy aktu notarialnego.

W razie dodatkowych pytań – prosimy o bezpośredni kontakt z kancelarią.